Roční procentuální sazba nákladů (RPSN)

Úroková sazba není nejdůležitější faktor. Mnohem důležitějším faktorem je RPSN (roční procentuální sazba nákladů). Ta ve skutečnosti vyjadřuje, kolik klient ročně za hypotéční zaplatí.

Aktuální úroková sazba

Od začátku roku 2019 hypotéky stále klesají. Aktuálně dokáže průměrný hypoteční zprostředkovatel zajistit klientovi úrokovou sazbu okolo 2,20 – 2,30 %, ti zkušenější ještě nižší. Reklamy některých bank slibují dokonce úrokovou sazbu 1,68 %, zde však RPSN může být třeba i okolo 3 %, což je ve výsledku samozřejmě nevýhodné. Další možností jsou například offsetové hypotéční úvěry se sazbou až 0%. Podmínky těchto produktů ovšem bývají složitější a je potřeba je s klientem důkladně rozebrat.“ vysvětluje Libor Podlaha. Vždy by si tedy klient měl prověřit všechny poplatky a neorientovat se pouze podle úrokové sazby.

Sto procentní půjčka je minulostí

Změna ohledně navýšení nutnosti vlastních prostředků platí již přibližně dva a půl roku. „Na doporučení ČNB ohledně snížení množství poskytovaných sto procentních úvěrů (tedy bez použití vlastních prostředků klienta), banky reagovaly úpravou v podobě požadovaných vlastních prostředků klienta ve výši 10 – 30 %. Zde je nutné zdůraznit, že ČNB nespecifikuje, co přesně znamená výraz “vlastní prostředky“. Tedy zda-li mohou pocházet i z jiných zdrojů, nejen z klientových úspor. V tom se politiky různých bank odlišují. Některé banky chtějí, aby klienti disponovali skutečně vlastními prostředky, jiné banky to neřeší. Je to taková klička, jak toto doporučení ČNB obejít.

Jak se prověřuje bonita klienta?

O přiklepnutí hypotéky rozhoduje také bonita klienta. Tady je důležitý výraz DSTI (Debt Service To Income). Tento ukazatel vyjadřuje, jaký je poměr mezi měsíční splátkou všech úvěrů (včetně kreditních karet, kontokorentů aj.) včetně žádaného úvěru v poměru k celkovému čistému měsíčnímu příjmu. Podle ČNB by parametr DSTI neměl přesáhnout hranice 45 %.

Neméně důležitou roli hraje druhý parametr zvaný DTI (Debt To Income). Taktéž se jedná o doporučení od ČNB. Vyjadřuje poměr celkového zadlužení vzhledem k celkovému ročnímu čistému příjmu. Neměl by překročit devítinásobek ročního příjmu žadatele.

A tady narážíme na skutečnost, že hodnoty DTI a DSTI jsou pouze doporučeními ČNB a bankám nikdo nezakázal s nimi nějakým způsobem hýbat či je interně upravovat. V praxi to znamená, že parametr DTI banky upravují třeba i na dvanáctinásobek a hodnotu DSTI třeba i na 70 %. Při troše dobré vůle je schopen klient získat mnoho výjimek a banka mu napomůže různými kličkami.