Odhad pro odvod daně z nabytí nemovitosti

autor: Michal | Bře 21, 2020 | Nezařazené

Odhad pro odvod daně z nabytí nemovitosti

Každý, kdo nabude nemovitost (až na zákonné výjimky, např. když rodiče darují nemovitost dětem), musí odvést státu daň z nabytí nemovitosti. Dříve si mohli prodávající a kupující dohodnout, kdo se stane poplatníkem daně, ale podle nového občanského zákoníku od roku 2014 smí daň z nabytí odvést výhradně jen nabyvatel.

Daň činí 4% a způsob vypočtení základu, z kterého se budou ony čtyři procenta vypočítávat, lze stanovit dvěma způsoby:

• Podle směrné hodnoty – 4% se vypočítávají ze 75% směrné hodnoty nemovitosti. Pokud se od sebe liší skutečná kupní cena uvedená v kupní smlouvě a směrná hodnota (jakože ve většině případů ano), základ pro daň se vypočítává z částky vyšší.
• Podle hodnoty zjištěné znaleckým posudkem – jeho cena se pohybuje od 2.000,-Kč výš a můžete jej použít jako uznatelný výdaj a odečíst ze základu daně.

Směrná hodnota vychází z obvyklých cen nemovitostí v daném místě a čase. Orientačně si můžete zkusit vypočítat směrnou hodnotu podle tohoto odkazu. Nevýhodou volby tohoto způsobu je, že si poplatník musí zálohu ve výši 4% sám vyčíslit a tuto vypočítanou částku zaplatit ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Následně to bude i finanční úřad, kdo určí pro své potřeby srovnávací daňovou hodnotu a směrnou hodnotu. Tu pak porovnává se skutečnou kupní cenou uvedenou v kupní smlouvě a určí základ daně. Konečná výše daně, která finanční úřad definitivně „uspokojí“, vám pak bude vyměřena platebním výměrem.

Přijde vám to složité? Není divu, celá agenda okolo daňového přiznání může být bez znaleckého posudku složitější. Navíc existuje hrozba, že při výpočtu směrné hodnoty dospějete k závěru, že máte zaplatit vyšší daň, než by tomu bylo v případě, kdy si necháte vypracovat znalecký posudek.

TIP: Použití směrné hodnoty je vhodnější u bytů nebo pozemků, kde je výpočet relativně jednoduchý a vychází z jednoznačných parametrů.

Druhou možnost představuje znalecký posudek vypracovaný soudním znalcem. Na internetu existuje mnoho rejstříků, pomocí kterých můžete vyhledat znalce ve vašem okolí. Pokud jste koupili nemovitost přes realitní kancelář, zcela jistě vám kancelář nějakého osvědčeného znalce minimálně doporučí. Ale co spíše – solidní RK většinou berou vypracování znaleckého posudku pod svá křídla – zařídí ho, zaplatí, vyplní daňové přiznání a vy jej jen před odevzdáním na finanční úřad pouze podepíšete.

Tabulka: Shrnutí výhod a nevýhod znaleckého posudku a směrné hodnoty

Odhad pro zjištění tržní ceny při prodeji

Tržní cenou nemovitosti se jinými slovy rozumí cena, za kterou se dá nemovitost skutečně prodat. Nejlépe uděláte, pokud oslovíte solidní realitní kancelář (RK), která má o aktuální situaci na trhu nejlepší znalost. Kvalitní RK většinou nabízejí vypracování tržní analýzy zdarma či za menší poplatek.

Prodávající se často pokoušejí určit prodejní cenu své nemovitosti tak, že se podívají na internet, jak se v současnosti pohybují nabídkové ceny nemovitostí podobných té jejich. Háček spočívá ale v tom, že na internetových serverech najdete pouze ceny nabídkové. A ty bývají často značně nadsazené a nikdy se za ně nemovitost neprodá. Oproti tomu realitní kanceláře mají databázi skutečně prodaných nemovitostí. Obecně se říká, že nabídkové ceny na internetu bývají v průměru nadhodnocené o 30%.

Proč je důležité nenadsadit nabídkovou cenu!

Pokud byste začali nabízet nemovitost za příliš vysokou cenu s tím, že cenu snížíte až po delší době, mohlo by se stát, že se nemovitost „okouká“ a nikdo o ni nebude mít zájem ani za nižší cenu. Chcete-li prodat svoji nemovitost za co nejvíce peněz, musíte přemýšlet jako kupující. Ti z nich, kteří aktivně něco shánějí, sledují novinky na internetu i několikrát denně. Pokud se jim některá z nemovitostí zobrazuje denně po dlouhou dobu, automaticky ji začnou přehlížet a již je nezaujme ani v případě, že se její nabídková cena výrazně sníží. Z toho důvodu je maximálně důležité nastavit adekvátní prodejní cenu nemovitosti již na začátku.

Odhad pro hypotéku

V tomto případě jste v rukou smluvního odhadce banky. Ve většině případů odhadce určí banka sama, případně vám nabídce seznam odhadců, z kterých si budete moci vybrat. Banky dokonce „diktují“ svým odhadcům, jak mají pracovat. Proto pokud si necháte vypracovat odhad znalcem, který s bankou nespolupracuje, pravděpodobně jej banka nepřijme jako dostatečný podklad pro určení hodnoty zástavy. Většinu bank dokonce ani neuspokojí odhad vypracovaný pro potřeby jiné banky.

Proč to tak banky dělají? Nemovitost, kterou se chystáte financovat hypotékou, ve většině případů slouží i jako zástava. Pokud byste řádně hypotéku nespláceli, banka získá právo vaši nemovitost (i proti vaší vůli) prodat a z prodejem utržené částky uspokojit svoji pohledávku. Při stanovování tržní ceny si proto banka musí být stoprocentně jistá, že nemovitost má dostatečnou hodnotu. To je důvod, proč většinou odhad pro potřeby banky vyjde na nižší hodnotu, než jakou má skutečně cenu.

Chcete-li si být jistí, že odhad vyjde tak, jak potřebujete, investujte (cca 3-5 tis. korun) do vypracování odhadu od banky ještě před složením rezervační zálohy. Rozhodně se vyplatí riskovat ztrátu do 5 tisíc korun, než například stotisícového rezervačního poplatku.

Daň z nabytí nemovitosti

autor: Michal | Bře 21, 2020 | Nezařazené

Poplatníkem daně z nabytí nemovitosti je v současnosti vždy výhradně nabyvatel a její sazba činí 4 %. Situace osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí řeší § 6 až 9 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (č. 340/2013 Sb.). Na následujících řádcích představíme nejen situace, kdy se kupující placení dani vyhne v souladu se zákonem, ale také případy, kdy se poplatník snaží hranici zákona překročit

Novostavby

Jedná se v praxi o velmi často používaný druh osvobození, které upravuje § 7 č.340/2013 Sb. Podle tohoto ustanovení je od daně z nabytí osvobozeno vždy první úplatné nabytí vlastnického práva:

–         –  u novostaveb domů a bytových domů,

–        –   u pozemků nebo práv stavby, jejichž součást tvoří dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu.

Existuje ještě druhá zásadní podmínka pro osvobození, a to ta, že k úplatnému nabytí musí dojít do pěti let ode dne dokončení nebo započetí užívání této nemovitosti – v potaz se bere to datum, které nastane dříve.

Zároveň u bytové jednotky je osvobození podmíněno tím, že nezahrnuje nebytový prostor jiný než sklep, komoru nebo garáž, které jsou společně užívané s bytem. Rovněž tato jednotka musí vzniknout:

–          – výstavbou (jedná se o novostavbu),

–           – nástavbou (např. vybudováním dalšího patra na stávajícím bytovém domě),

–           –  stavební úpravou nebo přístavbou tohoto domu.

Pozor: osvobození se netýká pozemku, pokud netvoří součást stavby. Taková situace nastane, když se neshoduje vlastník pozemku s vlastníkem stavby. V takovém případě se daň odvádí pouze z nabytí pozemku.

Na co si dát pozor: nespokojte se s tím, co vidíte, tedy novostavbu. Na místě je důkladná kontrola posledních převodů. Pokud by developerský projekt převedla jedna firma na jinou firmu, již by se osvobození neuplatňovalo.

I když jste přesvědčeni o splnění podmínek k osvobození, vždy musíte podat „nulové“ daňové přiznání i s přílohami. Použijte tento speciální tiskopis.

Družstevní byt

Při převodu družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru (garáž, komora či sklep) se neplatí daň a ani se nepodává daňové přiznání k nabytí daně z nemovitosti. Důvod je prostý – nejedná se totiž o převod nemovitosti, nýbrž o převod vlastnických práv spojených s právem nájmu bytu.

Insolvence a jiné

• 9 řeší poslední skupinu případů osvobozených od daně z nabytí nemovitých věcí:

–

       – při reorganizaci v rámci insolvence (případ, kdy se převádí aktiva na novou právnickou osobu nebo se vydává část dlužníkových aktiv věřitelům),

–

      – při vložení nemovitých věcí do sociálního družstva,

–        – nabytí vlastnického práva nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu.

I u těchto případů platí, že ačkoliv se daň neplatí, je potřeba podat „nulové“ daňové přiznání. Lze použít již zmíněný tiskopis.

Co takhle upravit skutečnou cenu?

Pokud se strany (prodávající a kupující) dobře znají a důvěřují si, nezřídka přijdou s nápadem, co kdyby se do kupní smlouvy napsala trochu jiná „papírová“ kupní cena. Za každý oficiální 1 milion dolů z kupní ceny nemovitosti kupující ušetří na dani 40.000,-Kč. V minulosti se takové případy skutečně děly. Jen bylo potřeba, aby se našel „přátelský“ odhadce, který vykouzlil nižší cenu i ve znaleckém posudku.

Dnes už to nejde, vysvětlíme proč!

Asi tušíte, že se jedná o podvodné chování, které se mohlo velmi snadno vymstít. V současnosti bývají úředníci při zjišťování cen prodaných nemovitostí mnohem obezřetnější. V minulosti se dokonce udál případ, kdy se úředník FÚ snažil o skutečnou návštěvu nemovitosti, aby si ověřil její reálný stav. To by se dnes už přihodit nemělo, protože dnes je pro finanční úřady rozhodující tzv. cena místně obvyklá.

Jinak řečeno, i když uvedete do kupní smlouvy symbolickou kupní cenu ve výši 1,-Kč, finanční úřad stejně vypočítá s tabulkovou hodnotou nemovitosti a kupující zaplatí daň v „plné palbě“ a většinou se snaha ušetřit krutě nevyplatí!

Stanovení odhadní ceny pro odvod daně z nabytí nemovitosti může být poměrně složitá věda, proto doporučuji si nechat zhotovit znalecký posudek jako tomu bylo dříve, než se nervovat s Finančním úřadem.

Vkládat nemovitost do firmy se z hlediska daně z nabytí již nevyplatí.

Nejasnosti okolo nového zákona o realitním zprostředkování

autor: Michal | Bře 5, 2020 | Nezařazené

Realitní zákon totiž přináší zásadní změny do činnosti realitních makléřů, které budou muset být z velké většiny splněny hned ode dne nabytí účinnosti zákona (3.3.2020). Nutno říci, že i tyto nové povinnosti jsou nepříliš jasné.

Kritika prokazování praxe

Jak vyplývá z důvodové zprávy, cílem regulace bylo napravit nedostatky spočívající v neexistenci pravidel pro výkon realitního zprostředkování, nízké odborné kvalifikaci makléřů, nekonkurenceschopnosti v evropském měřítku, nedostatečné ochrany klientů či v obecné nedůvěře v realitní služby a nízké prestiži realitních zprostředkovatelů. Východiskem byly principy ochrany spotřebitele, při pročítání zákona se však člověk neubrání pocitu, že z představ sešlo.

Makléři si budou muset v první řadě změnit živnost, a to z dosavadní volné na živnost vázanou. Lhůta je nastavena na dobu 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona, kdy budou makléři povinni ohlásit živnostenskému úřadu živnost vázanou a doložit doklady prokazující splnění podmínek odborné způsobilosti. Právě prokazování praxe či doložení dosaženého vzdělání je hojně kritizováno.

Zakazuje se nabízení úschovy peněz ze strany realitní kanceláře. Na základě pozměňovacího návrhu se však nakonec makléřům umožnilo poskytnout úschovu na požádání!!!! Pokud to bude na základě písemné smlouvy a na samostatně vedený účet. Je otázka, nakolik je taková úprava efektivní.

Makléři si dále budou muset upravit také své zprostředkovatelské smlouvy, kde je nově vyžadována písemná forma. Kromě výše uvedeného zákon také určil moment, k němuž je dána splatnost provize. Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, čímž se typicky myslí kupní smlouva na nemovitou věc, pokud se výslovně nestanoví jinak. Ovšem i v takovém případě může být splatnost provize vázána nejdříve na obstarání příležitosti k uzavření smlouvy

Absence rezervačních smluv

Je-li ujednána záloha na provizi se zájemcem, který je spotřebitelem, což bude v praxi nejčastěji, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize. Zprostředkovatelská smlouva dále nesmí spotřebitele zavazovat k uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o realitní smlouvě budoucí.

Právě zákaz zavázat spotřebitele k uzavření realitní smlouvy může činit další výkladové problémy. Realitní zákon nijak neupravuje rezervační smlouvu, což bývá v případě realitního zprostředkování zcela obvyklý typ kontraktu, ve kterém se právě povinnost uzavřít realitní smlouvu stanovuje, a to včetně sankcí v podobě smluvních pokut. Lze dovodit, že rezervační smlouva skutečně stojí mimo danou zákonnou úpravu a že právě rezervační poplatek bude nadále makléřům sloužit k započtení na provizi, čímž se zhojí přísnější opatření stanovená pro zprostředkovatelskou smlouvu.

Jak je vidět, otazníky nad okamžikem nabytí účinnosti realitního zákona jsou vlastně jen symbolické, a lze je vyřešit tím, že se na nová pravidla připravíme raději dříve. Vzhledem k celkové kvalitě nového zákona je hlavní otázkou spíše to, zda se úroveň trhu s realitami podaří tímto počinem zvednout.

Závěrem chci zdůraznit, že hojně diskutovaný zákon změní realitní prostředí naprosto minimálně.  Jsou v něm obsažené věci, které seriózní,zkušení makléři dělají již roky a nepotřebují k tomu zákon. Jako všude a ve všech profesích se najdou nepoctivci,kteří se buď přizpůsobí nebo z trhu zmizí. Jako pozitivní novinku bych hodnotil pojištění odpovědnosti makléřů. To by mělo ochránit makléře před nástrahami účastníků obchodu a jiných neočekávaných událostí.