Poplatníkem daně z nabytí nemovitosti je v současnosti vždy výhradně nabyvatel a její sazba činí 4 %. Situace osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí řeší § 6 až 9 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (č. 340/2013 Sb.). Na následujících řádcích představíme nejen situace, kdy se kupující placení dani vyhne v souladu se zákonem, ale také případy, kdy se poplatník snaží hranici zákona překročit

 

Novostavby

 

Jedná se v praxi o velmi často používaný druh osvobození, které upravuje § 7 č.340/2013 Sb. Podle tohoto ustanovení je od daně z nabytí osvobozeno vždy první úplatné nabytí vlastnického práva:

 

–         –  u novostaveb domů a bytových domů,

–        –   u pozemků nebo práv stavby, jejichž součást tvoří dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu.

 

Existuje ještě druhá zásadní podmínka pro osvobození, a to ta, že k úplatnému nabytí musí dojít do pěti let ode dne dokončení nebo započetí užívání této nemovitosti – v potaz se bere to datum, které nastane dříve.

 

Zároveň u bytové jednotky je osvobození podmíněno tím, že nezahrnuje nebytový prostor jiný než sklep, komoru nebo garáž, které jsou společně užívané s bytem. Rovněž tato jednotka musí vzniknout:

–          – výstavbou (jedná se o novostavbu),

–           – nástavbou (např. vybudováním dalšího patra na stávajícím bytovém domě),

–           –  stavební úpravou nebo přístavbou tohoto domu.

 

Pozor: osvobození se netýká pozemku, pokud netvoří součást stavby. Taková situace nastane, když se neshoduje vlastník pozemku s vlastníkem stavby. V takovém případě se daň odvádí pouze z nabytí pozemku.

 

Na co si dát pozor: nespokojte se s tím, co vidíte, tedy novostavbu. Na místě je důkladná kontrola posledních převodů. Pokud by developerský projekt převedla jedna firma na jinou firmu, již by se osvobození neuplatňovalo.

 

I když jste přesvědčeni o splnění podmínek k osvobození, vždy musíte podat „nulové“ daňové přiznání i s přílohami. Použijte tento speciální tiskopis.

 

Družstevní byt

 

Při převodu družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru (garáž, komora či sklep) se neplatí daň a ani se nepodává daňové přiznání k nabytí daně z nemovitosti. Důvod je prostý – nejedná se totiž o převod nemovitosti, nýbrž o převod vlastnických práv spojených s právem nájmu bytu.

 

Insolvence a jiné

 

  • 9 řeší poslední skupinu případů osvobozených od daně z nabytí nemovitých věcí:

       – při reorganizaci v rámci insolvence (případ, kdy se převádí aktiva na novou právnickou osobu nebo se vydává část dlužníkových aktiv věřitelům),

      – při vložení nemovitých věcí do sociálního družstva,

 

–        – nabytí vlastnického práva nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu.

 

I u těchto případů platí, že ačkoliv se daň neplatí, je potřeba podat „nulové“ daňové přiznání. Lze použít již zmíněný tiskopis.

 

 

Co takhle upravit skutečnou cenu?

 

Pokud se strany (prodávající a kupující) dobře znají a důvěřují si, nezřídka přijdou s nápadem, co kdyby se do kupní smlouvy napsala trochu jiná „papírová“ kupní cena. Za každý oficiální 1 milion dolů z kupní ceny nemovitosti kupující ušetří na dani 40.000,-Kč. V minulosti se takové případy skutečně děly. Jen bylo potřeba, aby se našel „přátelský“ odhadce, který vykouzlil nižší cenu i ve znaleckém posudku.

 

Dnes už to nejde, vysvětlíme proč!

 

Asi tušíte, že se jedná o podvodné chování, které se mohlo velmi snadno vymstít. V současnosti bývají úředníci při zjišťování cen prodaných nemovitostí mnohem obezřetnější. V minulosti se dokonce udál případ, kdy se úředník FÚ snažil o skutečnou návštěvu nemovitosti, aby si ověřil její reálný stav. To by se dnes už přihodit nemělo, protože dnes je pro finanční úřady rozhodující tzv. cena místně obvyklá.

Jinak řečeno, i když uvedete do kupní smlouvy symbolickou kupní cenu ve výši 1,-Kč, finanční úřad stejně vypočítá s tabulkovou hodnotou nemovitosti a kupující zaplatí daň v „plné palbě“ a většinou se snaha ušetřit krutě nevyplatí!

 

Stanovení odhadní ceny pro odvod daně z nabytí nemovitosti může být poměrně složitá věda, proto doporučuji si nechat zhotovit znalecký posudek jako tomu bylo dříve, než se nervovat s Finančním úřadem.

 

Vkládat nemovitost do firmy se z hlediska daně z nabytí již nevyplatí.